Cầu cao, cung thấp

Nguồn cung trồi sụt

Theo “định nghĩa” phổ biến trên thị trường BĐS Việt Nam, nhà giá thấp tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là nhà chung cư có giá dưới 15 triệu đồng/m² và tổng trị giá khoảng 1 tỷ đồng. 2013 là năm quan trọng đánh dấu sự thay đổi của định hướng đầu tư BĐS trên thị trường Hà Nội. Nguyên nhân, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường BĐS xuất hiện, hàng loạt chủ đầu tư chuyển hướng đầu tư các dự án nhà giá thấp để được hưởng hỗ trợ vay vốn giá rẻ. Vì thế, năm 2014 và 2015 là thời kỳ “thịnh vượng” nhất của phân khúc nhà giá thấp, khi thị trường bùng nổ cả nguồn cung lẫn thanh khoản. Những dự án nhà thương mại, nhà thu nhập thấp được vay gói 30.000 tỷ đồng như: Kim Văn-Kim Lũ, HH Linh Đàm, Rice City Tây Nam Linh Đàm… liên tiếp “bung hàng” và được vét sạch.

Bước sang năm 2016, khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hết hạn giải ngân, nguồn cung nhà giá rẻ trở lại với hình ảnh “quá khứ”, với sự sụt giảm nhanh chóng. Nguồn cung toàn thị trường Hà Nội chỉ còn dưới 10%. Trong khi đó, nhu cầu thị trường vẫn luôn rất lớn. Vì thế, để “cứu” thanh khoản cho nhà giá thấp, chủ đầu tư các dự án: Gemek Premium, tòa T3, dự án Thăng Long Victory, dự án The Golden An Khánh… đã phải bù lãi suất để hỗ trợ khách hàng vay vốn mua nhà với lãi suất 0%. Tuy nhiên, thị trường nhà giá thấp vẫn rơi vào “nguội lạnh” từ hai phía. Về phía người mua, lãi suất 0% của chủ đầu tư chỉ là ưu đãi ngắn hạn, không hấp dẫn như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. Mặt khác, người mua vẫn luôn mang tâm lý lo ngại vì tình trạng kém chất lượng của những chung cư giá thấp. Còn nữa, người mua nhà tiếp tục chờ đợi chính sách hỗ trợ mới để có thể tiếp cận dễ dàng trong việc sở hữu một căn nhà. Về phía chủ đầu tư, lý do cơ bản khiến họ không thiết tha với phân khúc thị trường nhà giá thấp là lợi nhuận thấp. Thêm nữa, do thời gian qua, khi thị trường BĐS sau nhiều năm “đóng băng” đã phục hồi và khởi sắc trở lại, nhà giá trên 1,5 tỷ đồng có giao dịch khá tốt khiến các chủ đầu tư thi nhau lao vào. Bởi đầu tư vào phân khúc trung và cao cấp thì tỷ suất lợi nhuận sẽ cao hơn nhiều so với đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có giá rẻ.

Tính từ đầu năm 2017 đến nay, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ vẫn rất lớn. Và “như thường lệ”, phân khúc chiếm đa số vẫn là căn hộ trung, cao cấp như: Việt Hưng Green Park, Ecolake View, Imperial Plaza… với khoảng 7.000 căn. Số liệu thống kê từ các báo cáo về thị trường BĐS cho thấy, tại Hà Nội, tổng giao dịch phân khúc chung cư trong quý II-2017 đạt hơn 5.400 căn hộ. Nhưng, giai đoạn này, thị trường không có thêm các dự án nhà ở giá rẻ mới được chào bán.

Đã đến lúc quan tâm tới nhà giá thấp?

Theo dự báo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở các đô thị tới năm 2020 là 1 triệu căn, trong khi hiện tại mới chỉ đáp ứng hơn 10.000 căn/năm. Còn theo đánh giá của nhiều chuyên gia, cũng như người mua nhà, căn hộ giá thấp vẫn luôn là phân khúc sản phẩm được người mua quan tâm nhất hiện nay. Điều này thể hiện trong 2 năm gần đây, thị trường căn hộ giá trung bình từ 1,5 tỷ đồng trở lại vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu.

Một thị trường muốn bền vững thì phải cân đối cung-cầu. Thị trường BĐS cũng không ngoài quy luật đó. Để tăng nguồn cung nhà giá thấp hiện nay, theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chủ đầu tư cần có định hướng rõ hơn về trách nhiệm xã hội của các dự án khi đầu tư. Mặt khác, Quỹ tín thác bất động sản cần sớm hình thành để hỗ trợ thị trường.

Thực tế trên thị trường BĐS Hà Nội và các đô thị lớn ở Việt Nam, nhà giá rẻ mới là phân khúc lớn nhất, có nhu cầu thật nhất. Thị trường BĐS có bền vững hay không phụ thuộc phần lớn vào phân khúc này. Vì thế, nếu muốn phát triển dài hạn, các doanh nghiệp BĐS cần chuyển hướng sang xây phân khúc nhà giá rẻ để phục vụ như cầu thực tế của thị trường. Theo các chuyên gia BĐS, để làm được nhà giá rẻ, doanh nghiệp cần hội đủ 3 yếu tố chính: Căn hộ phải tốt (vị trí thuận lợi về giao thông, chất lượng xây dựng bảo đảm, hạ tầng xã hội đầy đủ), giá bán phù hợp với thu nhập của người mua nhà và hình thức thanh toán phải linh hoạt, kéo dài. Trong khi đó, trên thực tế, không có nhiều doanh nghiệp hội đủ 3 yếu tố này. Do đó, để có được nhà giá thấp, một mình doanh nghiệp khó làm được mà cần có sự vào cuộc của Nhà nước. Việc miễn giảm các loại thuế, phí cho một dự án BĐS giá thấp là việc làm đầu tiên nếu muốn nguồn cung phân khúc thị trường này dồi dào. Tiếp đến, Nhà nước cần hỗ trợ hoàn thiện hạ tầng tới tận công trình căn hộ như đường, điện, nước. Có như vậy doanh nghiệp BĐS mới giảm được chi phí đầu vào mà hạ giá thành đầu ra. Cuối cùng là những chính sách tín dụng ưu đãi tương tự gói 30.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

HẢI ĐĂNG