Mênh mông “đất vàng”

Năm 2016, theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện còn 1.579 chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1960 đến 1980, có chiều cao từ 2 đến 5 tầng. Sau hàng chục năm đưa vào sử dụng, rất nhiều chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng. Trong đó, 273 chung cư cũ xây dựng theo dạng lắp ghép tấm lớn, tập trung tại các khu vực: Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ, Trung Tự, Thanh Xuân… đã hư hỏng, xuống cấp, thậm chí nghiêng lún như nhà A2, A, B Ngọc Khánh; nhà E6, E7 Quỳnh Mai, nhà A7 Giáp Lục-Tân Mai. Những khu nhà này đều có hiện tượng thấm dột, rêu mốc, han gỉ cốt thép, thậm chí nứt vỡ bê tông… Nhiều khu đã hết niên hạn sử dụng và không được sửa chữa bảo dưỡng định kỳ. Tại các khu chưa hết niên hạn sử dụng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng trong tình trạng quá tải khiến chất lượng cuộc sống của cư dân không bảo đảm. Ở góc độ tổng thể, có tới 55% chung cư cũ tại Hà Nội có chất lượng kém, 45% chỉ đạt mức trung bình, 4 khu ở mức đặc biệt nguy hiểm, 95 khu ở mức nguy hiểm và 101 chung cư ở mức cần thiết phải cải tạo lại.

Tại hầu hết các chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đều xảy ra tình trạng cơi nới. Nguyên nhân đầu tiên là do các căn hộ kiểu cũ thường có diện tích nhỏ, không đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của chủ sở hữu. Mặt khác, còn do sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, nên các chủ sở hữu có cơ hội cơi nới. Sự cơi nới có tác động xấu tới kết cấu chung của các tòa nhà, gây mất cân bằng, đẩy nhanh quá trình hư hỏng.

leftcenterrightdel
Nhiều chung cư cũ ở Hà Nội cần được cải tạo. 

Trong số các chung cư cũ ở Hà Nội, số khu nằm ở địa bàn 4 quận nội thành cũ (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng) chiếm tỷ lệ khá cao. Một số khu khác tập trung chủ yếu ở các quận mới như: Thanh Xuân, Hoàng Mai, Tây Hồ… Đặc điểm chung của các khu chung cư cũ là “định cư” tại địa điểm đẹp, thậm chí còn là “đất vàng” với nhiều lợi thế về sinh hoạt, cũng như thương mại-dịch vụ. Vì thế, trong mắt những nhà đầu tư bất động sản, đó đều là những “món hời”. Thế nhưng, việc thu lợi được từ “món hời” ấy hay không lại là câu chuyện khác.

Cần cân bằng lợi ích

Về mặt lý thuyết, việc cải tạo lại các khu chung cư cũ đem lại rất nhiều lợi ích. Thứ nhất, những người dân có cơ hội định cư tại chỗ hoặc chuyển đến ở trong những căn nhà khang trang, rộng rãi hơn và đặc biệt là không còn phải đối mặt với nguy hiểm. Về phía chủ đầu tư, đó là cơ hội tốt để thu lợi trên “đất vàng”. Ở góc độ lợi ích chung, những khu chung cư cũ nát, nhếch nhác sẽ được thay thế bằng những tòa nhà mới hiện đại, góp phần làm đẹp Thủ đô. Thế nhưng trên thực tế, việc cải tạo các khu chung cư cũ vẫn giậm chân tại chỗ cả chục năm qua. Nguyên nhân chính, không gì khác là vấn đề lợi ích.

leftcenterrightdel
Không ít khu chung cư cũ ở Thành Công đã xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh: Đức Huy 

Các khu chung cư cũ đa phần ở vị trí trung tâm thành phố với nhiều tiện ích nên cư dân đều mong muốn tái định cư tại chỗ. Nhiều chủ đầu tư không đáp ứng được nhu cầu này hoặc hệ số đền bù thấp nên không tìm được tiếng nói chung với người dân. Mặt khác, do ở phần lớn các chung cư cũ, người dân đều đã cơi nới thêm một diện tích đáng kể, mà phương án đền bù không thể tính phần diện tích này. Hơn nữa, những hộ dân ở tầng 1, căn hộ của họ còn là nơi “kiếm ra tiền”, trong khi lợi ích này sẽ không còn được “bảo lưu” khi chung cư được cải tạo.

Đối với chủ đầu tư, một vướng mắc quan trọng là quy định hạn chế số tầng, độ cao của các công trình xây dựng tại khu vực nội thành. Một tính toán cho thấy, để đạt được sự cân bằng cho bài toán đầu tư, khi cải tạo một khu nhà 5 tầng, doanh nghiệp phải xây cao 10 tầng để trả cho người dân và làm công trình công ích, cùng đó phải xây thêm ít nhất 10 tầng thì khả năng mới có lãi. Vì thế, không được xây cao đồng nghĩa với lợi nhuận không được bảo đảm, thậm chí là lỗ nếu tính toán không chính xác. Tuy nhiên, vấn đề này đã có thể giải quyết được cơ bản khi Chính phủ ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực cho phép. Cùng đó, Hà Nội đã cho phép xây cao tầng đối với nhiều dự án tại khu vực nội đô. Vấn đề còn lại chỉ là việc bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của người dân và doanh nghiệp khi cải tạo chung cư cũ.

Cải tạo các khu chung cư cũ tại Hà Nội là việc không thể không làm. Và việc ấy chỉ có thể thành công khi lợi ích các bên được hài hòa. Theo kiến trúc sư Trần Công Thanh, Hội Kiến trúc Việt Nam, cần đặt kế hoạch sửa đổi cơ chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ ở Hà Nội theo cơ chế thị trường. Theo đó, cần xác định rõ các đối tác trong dự án kinh doanh, dân cư dự án góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, còn doanh nghiệp góp vốn bằng nguồn kinh phí xây dựng công trình, Nhà nước góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên phần đất mới được cấp bổ sung vào dự án và chi phí đầu tư xây dựng hệ thống công trình cơ sở hạ tầng trong khu ở đã phân chia về dự án. Giáo sư Vũ Thị Minh, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho rằng, Hà Nội cần xây dựng chính sách ưu đãi về lãi suất cho các doanh nghiệp thực hiện tái thiết chung cư cũ. Còn theo Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cải tạo chung cư cũ cần phải theo phương châm mới là: Cộng đồng dân cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ doanh nghiệp bất động sản tham gia, thông qua việc cho phép nhà đầu tư được sử dụng diện tích tầng 1 vào mục đích kinh doanh. Như vậy, nguyện vọng và yêu cầu của từng thành viên sẽ được điều hòa một cách dân chủ, công bằng và vì lợi ích chung.

 Theo ông Trần Đức Thắng, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng (Cienco 1), hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Do vậy, Nhà nước hay thành phố, với vai trò hoạch định chính sách cần phải gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung. Thành phố không nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với các hộ dân, mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm, các hộ phải trả theo giá thành xây dựng. Thành phố cũng nên nghiên cứu chỉ cho phép chủ đầu tư thu 10% lợi nhuận, phần còn lại xem xét đưa về quỹ bình ổn của thành phố để điều tiết các khu khác. Bởi thực tế, mỗi dự án có đặc thù khác nhau, nếu vị trí thuận lợi sẽ khai thác được 200-300%, nhưng có dự án không được 100% thì việc kêu gọi nhà đầu tư rất khó.
UBND TP Hồ Chí Minh đã có kiến nghị tới Bộ Xây dựng cho phép thành phố trao quyền cho các quận, huyện thực hiện xây mới những chung cư cũ. Theo đó, nội dung ủy quyền của thành phố bao gồm: Phê duyệt dự toán kinh phí sửa chữa và kinh phí kiểm định; ban hành văn bản thông báo kết quả kiểm định cho chủ sở hữu nhà chung cư; phê duyệt và công bố kế hoạch cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng mới thay thế chung cư cũ; công nhận chủ đầu tư; chấp thuận, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phê duyệt phương án di dời, bố trí tạm cư và phương án cưỡng chế phá dỡ khẩn cấp; ban hành quyết định chấp thuận đầu tư dự án. Đồng thời, các quận, huyện cũng sẽ thực hiện những công việc như: Ban hành văn bản kết luận kiểm định; tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án phá dỡ nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập; thẩm định và phê duyệt phương án phòng cháy, chữa cháy; phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật, giao thông; thẩm định thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công; cấp phép xây dựng... TP Hồ Chí Minh hiện có 474 chung cư cũ, nhà tập thể được xây dựng từ trước năm 1975, đã hết niên hạn sử dụng, bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn 15 quận. 

VŨ KHẮC TOÀN