Giải bài toán lợi ích

Mênh mông “đất vàng”

Năm 2016, theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện còn 1.579 chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1960 đến 1980, có chiều cao từ 2 đến 5 tầng. Sau hàng chục năm đưa vào sử dụng, rất nhiều chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng. Trong đó, 273 chung cư cũ xây dựng theo dạng lắp ghép tấm lớn, tập trung tại các khu vực: Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ, Trung Tự, Thanh Xuân… đã hư hỏng, xuống cấp, thậm chí nghiêng lún như nhà A2, A, B Ngọc Khánh; nhà E6, E7 Quỳnh Mai, nhà A7 Giáp Lục-Tân Mai. Những khu nhà này đều có hiện tượng thấm dột, rêu mốc, han gỉ cốt thép, thậm chí nứt vỡ bê tông… Nhiều khu đã hết niên hạn sử dụng và không được sửa chữa bảo dưỡng định kỳ. Tại các khu chưa hết niên hạn sử dụng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng trong tình trạng quá tải khiến chất lượng cuộc sống của cư dân không bảo đảm. Ở góc độ tổng thể, có tới 55% chung cư cũ tại Hà Nội có chất lượng kém, 45% chỉ đạt mức trung bình, 4 khu ở mức đặc biệt nguy hiểm, 95 khu ở mức nguy hiểm và 101 chung cư ở mức cần thiết phải cải tạo lại.

Tại hầu hết các chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đều xảy ra tình trạng cơi nới. Nguyên nhân đầu tiên là do các căn hộ kiểu cũ thường có diện tích nhỏ, không đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của chủ sở hữu. Mặt khác, còn do sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, nên các chủ sở hữu có cơ hội cơi nới. Sự cơi nới có tác động xấu tới kết cấu chung của các tòa nhà, gây mất cân bằng, đẩy nhanh quá trình hư hỏng.

Nhiều chung cư cũ ở Hà Nội cần được cải tạo. 

Trong số các chung cư cũ ở Hà Nội, số khu nằm ở địa bàn 4 quận nội thành cũ (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng) chiếm tỷ lệ khá cao. Một số khu khác tập trung chủ yếu ở các quận mới như: Thanh Xuân, Hoàng Mai, Tây Hồ… Đặc điểm chung của các khu chung cư cũ là “định cư” tại địa điểm đẹp, thậm chí còn là “đất vàng” với nhiều lợi thế về sinh hoạt, cũng như thương mại-dịch vụ. Vì thế, trong mắt những nhà đầu tư bất động sản, đó đều là những “món hời”. Thế nhưng, việc thu lợi được từ “món hời” ấy hay không lại là câu chuyện khác.

Cần cân bằng lợi ích

Về mặt lý thuyết, việc cải tạo lại các khu chung cư cũ đem lại rất nhiều lợi ích. Thứ nhất, những người dân có cơ hội định cư tại chỗ hoặc chuyển đến ở trong những căn nhà khang trang, rộng rãi hơn và đặc biệt là không còn phải đối mặt với nguy hiểm. Về phía chủ đầu tư, đó là cơ hội tốt để thu lợi trên “đất vàng”. Ở góc độ lợi ích chung, những khu chung cư cũ nát, nhếch nhác sẽ được thay thế bằng những tòa nhà mới hiện đại, góp phần làm đẹp Thủ đô. Thế nhưng trên thực tế, việc cải tạo các khu chung cư cũ vẫn giậm chân tại chỗ cả chục năm qua. Nguyên nhân chính, không gì khác là vấn đề lợi ích.

Không ít khu chung cư cũ ở Thành Công đã xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh: Đức Huy 

Các khu chung cư cũ đa phần ở vị trí trung tâm thành phố với nhiều tiện ích nên cư dân đều mong muốn tái định cư tại chỗ. Nhiều chủ đầu tư không đáp ứng được nhu cầu này hoặc hệ số đền bù thấp nên không tìm được tiếng nói chung với người dân. Mặt khác, do ở phần lớn các chung cư cũ, người dân đều đã cơi nới thêm một diện tích đáng kể, mà phương án đền bù không thể tính phần diện tích này. Hơn nữa, những hộ dân ở tầng 1, căn hộ của họ còn là nơi “kiếm ra tiền”, trong khi lợi ích này sẽ không còn được “bảo lưu” khi chung cư được cải tạo.

Đối với chủ đầu tư, một vướng mắc quan trọng là quy định hạn chế số tầng, độ cao của các công trình xây dựng tại khu vực nội thành. Một tính toán cho thấy, để đạt được sự cân bằng cho bài toán đầu tư, khi cải tạo một khu nhà 5 tầng, doanh nghiệp phải xây cao 10 tầng để trả cho người dân và làm công trình công ích, cùng đó phải xây thêm ít nhất 10 tầng thì khả năng mới có lãi. Vì thế, không được xây cao đồng nghĩa với lợi nhuận không được bảo đảm, thậm chí là lỗ nếu tính toán không chính xác. Tuy nhiên, vấn đề này đã có thể giải quyết được cơ bản khi Chính phủ ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực cho phép. Cùng đó, Hà Nội đã cho phép xây cao tầng đối với nhiều dự án tại khu vực nội đô. Vấn đề còn lại chỉ là việc bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của người dân và doanh nghiệp khi cải tạo chung cư cũ.

Cải tạo các khu chung cư cũ tại Hà Nội là việc không thể không làm. Và việc ấy chỉ có thể thành công khi lợi ích các bên được hài hòa. Theo kiến trúc sư Trần Công Thanh, Hội Kiến trúc Việt Nam, cần đặt kế hoạch sửa đổi cơ chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ ở Hà Nội theo cơ chế thị trường. Theo đó, cần xác định rõ các đối tác trong dự án kinh doanh, dân cư dự án góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, còn doanh nghiệp góp vốn bằng nguồn kinh phí xây dựng công trình, Nhà nước góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên phần đất mới được cấp bổ sung vào dự án và chi phí đầu tư xây dựng hệ thống công trình cơ sở hạ tầng trong khu ở đã phân chia về dự án. Giáo sư Vũ Thị Minh, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho rằng, Hà Nội cần xây dựng chính sách ưu đãi về lãi suất cho các doanh nghiệp thực hiện tái thiết chung cư cũ. Còn theo Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cải tạo chung cư cũ cần phải theo phương châm mới là: Cộng đồng dân cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ doanh nghiệp bất động sản tham gia, thông qua việc cho phép nhà đầu tư được sử dụng diện tích tầng 1 vào mục đích kinh doanh. Như vậy, nguyện vọng và yêu cầu của từng thành viên sẽ được điều hòa một cách dân chủ, công bằng và vì lợi ích chung.

VŨ KHẮC TOÀN